2025년 현재 부동산 시장이 조금씩 회복세를 보이는 가운데, 다주택자에게는 여전히 무거운 세금 부담이 따라와요. 🧾 양도소득세 중과, 종합부동산세 중과, 취득세 중과까지… 세금만 줄여도 수천만 원, 많게는 억 단위로 절감할 수 있답니다.
그렇다고 무작정 집을 처분하거나 법인으로 넘긴다고 해결되진 않아요. 정확한 세법 이해와 전략적인 절세 플랜이 필요하죠. 지금부터 다주택자가 꼭 챙겨야 할 세금 절감 전략을 차근차근 정리해볼게요!
💡 다주택자 세금 구조 이해하기
세금 부담을 줄이려면 먼저 세금 구조부터 알아야 해요. 다주택자가 부담해야 할 대표 세금은 크게 세 가지예요:
- 보유세: 재산세 + 종부세
- 양도세: 주택 매도 시 발생
- 취득세: 주택 구입 시 부담
조정대상지역에 2주택 이상을 보유하면 대부분의 세금 항목에서 중과가 붙어요. 특히 양도세는 기본세율에 20~30% 중과가 붙어서 세율이 75%까지 치솟기도 해요. 😱
📊 다주택자 세금 비교표
| 세금 항목 | 1주택자 | 다주택자 |
|---|---|---|
| 재산세 | 기본세율 | 세율 중과 없음 |
| 종부세 | 0.6% ~ 3% | 최대 6%까지 |
| 양도소득세 | 6~45% | +20~30% 중과 |
이처럼 단순히 주택 수가 많다고 자동으로 세금이 늘어나는 구조예요. 따라서 '세금이 적게 나오는 주택 수'와 '적절한 명의 구조'로 재정비하는 것이 핵심이에요.
🏡 보유세(재산세·종부세) 절감 방법
보유세는 매년 나가는 세금이라 꾸준히 부담이 되는 항목이에요. 종부세는 고가 주택이나 다주택자에게 불리하게 작용하는 대표 세금이죠. 이를 줄이기 위해 다음 전략들을 사용할 수 있어요.
- 공동명의 활용: 배우자 또는 자녀와 공동명의로 주택을 등록하면 과세표준이 분산되어 세율이 낮아져요.
- 세대 분리: 가족 중 성인 자녀를 세대 분리하면 1세대 1주택자로 간주되어 절세에 유리해요.
- 공시가격 이의신청: 고시된 공시가격이 실제보다 높게 책정되었다면 이의신청을 통해 조정 가능해요.
이러한 방법을 잘 활용하면 1년에 수백만 원에서 많게는 수천만 원의 종부세를 줄일 수 있어요. 단, 명의 이전이나 증여는 세금이 함께 발생할 수 있으니 전문가 상담 후 진행하는 게 안전해요.
📤 양도세 중과 피하기
다주택자가 주택을 매도할 때 가장 큰 고민은 바로 양도소득세예요. 특히 조정대상지역의 경우, 기본세율 외에 20~30%의 중과세율이 붙어요.
하지만 아래와 같은 방법으로 중과를 피할 수 있어요:
- 일시적 2주택 요건 활용: 일정 기간 내 기존 주택을 매도하면 중과를 피할 수 있어요.
- 비조정지역 매도: 조정대상지역이 아닌 지역의 주택은 중과세율 적용이 없어요.
- 임대주택 등록: 일정 요건을 갖춘 임대주택은 중과세율에서 제외되는 경우도 있어요.
양도세는 한 번에 큰 세금이 나오는 항목이니, 사전 플랜 없이 매도하면 후폭풍이 클 수 있어요. 타이밍과 지역 요건을 꼼꼼히 따져보는 게 중요해요.
👪 명의 분산과 증여 전략
다주택자 절세에서 빠질 수 없는 방법이 바로 '명의 분산'과 '증여'예요. 특히 자녀나 배우자에게 일부 지분을 증여하면 종부세 과세 기준을 나누거나 주택 수를 줄이는 효과를 볼 수 있어요.
증여 시 유의할 점:
- 증여세 공제한도: 성인 자녀는 5천만 원, 배우자는 6억 원까지 비과세
- 증여 후 5년 내 매도 시 취득가액 주의
- 공시지가 기준으로 판단
증여는 단기 절세뿐 아니라 장기적인 부의 이전 수단이 되기도 해요. 다만, 시세보다 낮게 신고하거나 증여 취득가액을 무시하면 나중에 양도세 폭탄을 맞을 수 있어요.
📘 실제 사례와 전략 조합
강서구에 3주택을 보유한 C씨는 종부세만 해도 연 1,200만 원을 부담하고 있었어요. 그는 배우자에게 1채를 증여하고, 자녀 세대 분리 후 1채를 명의 이전했어요. 그 결과 종부세 과세 대상이 1채로 줄었고, 납부세액은 약 350만 원으로 대폭 감소했어요.
또 다른 D씨는 임대사업자로 등록 후 조정지역 외 주택을 먼저 매도하면서 양도세 중과 없이 일반 세율로 정리했어요. 이후 1주택자 전환까지 성공하며 주택 수를 정리했답니다.
❓ FAQ
Q1. 다주택자는 무조건 종부세를 내야 하나요?
A1. 공시가격 합산이 6억 원을 넘는 경우에만 종부세 대상이에요.
Q2. 조정지역은 어디서 확인하나요?
A2. 국토교통부 홈페이지에서 최신 조정대상지역 목록을 확인할 수 있어요.
Q3. 자녀에게 주택을 증여하면 무조건 절세인가요?
A3. 증여세, 취득세가 따로 발생하므로 사전 계산이 꼭 필요해요.
Q4. 법인으로 집을 사면 유리한가요?
A4. 경우에 따라 유리하지만, 법인은 종부세 5% 단일세율이 적용돼요. 유불리는 상황에 따라 달라요.
Q5. 실거주로 사용하면 세금이 줄어드나요?
A5. 실거주는 양도세 절세에는 도움이 되지만, 보유세 절감에는 직접적인 영향은 없어요.
Q6. 주택을 처분하면 다음 해에 세금은 어떻게 되나요?
A6. 6월 1일 기준 보유 주택이 기준이에요. 그 전에 매도하면 해당 연도는 과세 제외돼요.
Q7. 증여 후 바로 팔아도 되나요?
A7. 5년 이내 매도 시 취득가액을 원 증여자의 금액으로 보기 때문에 양도세가 많이 나올 수 있어요.
Q8. 1채는 실거주, 나머지는 임대 중인데 절세 가능한가요?
A8. 실거주 1채에 대해선 양도세 비과세 혜택이 가능해요. 임대는 종부세 중과 대상일 수 있어요.