전세보증금은 임차인에게는 돌려받아야 할 돈이지만, 임대인 입장에서는 무이자 대출과 같아요. 이 보증금을 활용해 다른 투자를 하거나, 금융 이자를 얻는다면 '간접 수익'이 발생한 거죠. 💡
세법에서는 이런 이익을 '간주임대료'라고 보고, 일정 기준 이상이면 과세 대상에 포함시켜요. 하지만 모든 전세보증금에 세금이 붙는 건 아니에요. 정확한 조건과 계산법을 알고 있으면 불필요한 세금을 피할 수 있어요.
이번 글에서는 전세보증금과 관련된 세금 문제를 정리하고, 2025년 기준 임대인이 꼭 알아야 할 내용을 하나씩 풀어드릴게요!
🏠 전세보증금의 세금 개념 이해
전세는 세입자가 집주인에게 목돈을 맡기고 일정 기간 거주하는 방식이에요. 임대료는 따로 받지 않지만, 임대인은 그 전세보증금을 활용할 수 있죠. 이때 세법상 간접 수익이 발생한다고 보는 거예요.
간단히 말해, 전세보증금은 과세 대상이 아니지만, 보증금을 통해 얻을 수 있는 '잠재적 이자 수익'이 과세 대상이 되는 구조예요. 이를 '간주임대료'라고 부르고, 소득세 신고 시 포함해야 해요.
📊 전세보증금 세금 과세 여부 비교표
| 보유 주택 | 보증금 총액 | 과세 여부 |
|---|---|---|
| 1채 | 2억 원 | 비과세 |
| 2채 이상 | 3억 원 초과 | 과세 대상 |
표에서 보듯이, 임대주택이 여러 채 있고 보증금이 일정 금액 이상일 때 과세 대상이 되는 거예요. 단일 주택 소유자의 경우에는 보통 과세되지 않아요.
💼 임대소득세와 간주임대료
임대소득세는 주택을 빌려주고 얻는 수익에 부과되는 세금이에요. 전세의 경우 월세처럼 매달 임대료가 발생하는 건 아니지만, 세법에서는 보증금 자체가 '경제적 이익'이 된다고 보고 과세하기도 해요.
특히 다주택자라면 ‘간주임대료’라는 이름으로 이자 수익이 발생한 것으로 간주해 임대소득세에 포함되죠. 주택이 많을수록 보증금 총액이 높아질 가능성이 크기 때문에, 더 많은 세금이 부과될 수 있어요.
이 간주임대료는 소득세 뿐만 아니라 건강보험료 산정 시에도 반영될 수 있으므로 더욱 주의가 필요해요. 단순히 세금 문제가 아니라, 전체 재정 계획에 영향을 미치기도 해요.
📌 과세 대상 조건 및 예외
간주임대료 과세는 다음과 같은 조건을 만족할 때 적용돼요:
- 주택 임대사업자가 3주택 이상 보유
- 주택 임대 외 월세 수입이 없어도 적용됨
- 보증금 총액이 3억 원 초과
예외로는 1세대 1주택자, 단기 임대주택, 공공임대주택 등은 해당하지 않아요. 또한, 보증금이 3억 원 이하인 경우에도 세금이 발생하지 않아요.
🧮 간주임대료 계산법
간주임대료는 일정한 공식에 따라 계산돼요. 2025년 기준 계산식은 아래와 같아요:
간주임대료 = (보증금 총액 - 3억 원) × 기준이자율 × 임대일수 ÷ 365
여기서 기준이자율은 매년 국세청이 고시하는데, 2025년 기준으로 약 2.6% 전후예요. 예를 들어 보증금 총액이 5억 원이라면, 초과분 2억 원에 대해서만 과세 대상이 되는 거죠.
이렇게 계산된 금액은 ‘기타 임대소득’으로 소득세 신고 시 포함해야 하고, 다른 사업소득과 합산해 종합소득세가 부과돼요.
💡 절세 전략 및 신고 팁
전세보증금에 대한 세금 부담을 줄이려면 다음 전략을 실천해보세요:
- 보증금 3억 원 이하로 조정 : 임대주택을 분산시켜 보증금 총액을 낮춰요.
- 장기임대사업자 등록 : 일정 조건을 만족하면 간주임대료 과세에서 제외돼요.
- 전세보증금 대신 월세로 전환 : 전세가 많으면 간주임대료 대상이 되므로 일부는 월세로 전환해보세요.
- 건강보험 지역가입자 주의 : 간주임대료는 건강보험료 산정에도 반영돼요. 국민연금, 건보료 부담도 함께 고려해야 해요.
이 외에도 국세청 홈택스에서 ‘종합소득세 간편신고’ 서비스를 이용하면 간주임대료도 자동 계산되니 꼭 확인해보세요.
❓ FAQ
Q1. 전세보증금 자체가 세금 대상인가요?
A1. 아니에요. 보증금 자체는 아니고, 그것을 이용한 간접 수익에 대해 과세돼요.
Q2. 보증금이 2억 5천이면 과세되나요?
A2. 아닙니다. 간주임대료는 3억 원 초과분부터 과세돼요.
Q3. 주택을 2채만 갖고 있어도 세금이 나오나요?
A3. 보통 3채 이상이거나 다가구주택인 경우에 적용돼요.
Q4. 임대소득이 없어도 신고해야 하나요?
A4. 보증금이 크거나 주택 수가 많다면 간주임대료만으로도 소득세 신고 대상이 될 수 있어요.
Q5. 간주임대료 세금은 연간 얼마 정도인가요?
A5. 3억 원 초과 금액의 약 2.6% 수준이 소득으로 간주되며, 이에 따라 세율(6~45%)이 적용돼요.
Q6. 월세는 간주임대료 계산에 포함되나요?
A6. 월세는 별도로 과세되며, 간주임대료는 전세보증금에만 적용돼요.
Q7. 간주임대료도 건강보험료에 영향이 있나요?
A7. 네. 종합소득으로 포함되기 때문에 건보료 산정에도 반영돼요.
Q8. 간주임대료를 안 신고하면 어떻게 되나요?
A8. 추징세, 가산세 등 불이익이 생길 수 있어요. 국세청 자료에 자동 포착되기 때문에 반드시 신고해야 해요.