종합부동산세(종부세)는 일정 기준을 초과하는 고가의 부동산을 소유한 사람에게 부과되는 세금이에요. 특히 2023~2025년 사이 제도가 많이 바뀌면서, 1주택자뿐 아니라 다주택자, 법인 소유자 모두에게 중요한 이슈가 되었죠. 🏠💸
2025년 기준 공시가격 기준이 조정되었고, 과세 방식도 개편되었기 때문에 사전에 절세 전략을 세워야 갑작스런 고지서에 놀라지 않을 수 있어요. 이번 글에서는 종부세의 기본 개념부터 절세 전략까지, 반드시 알아야 할 핵심을 정리해드릴게요.
📌 종합부동산세란 무엇인가요?

종부세는 재산세와는 별도로 고가 주택 보유자에게 부과되는 중앙정부 세금이에요. 일정 공시가격을 초과하는 주택 보유자가 납부 대상이며, 납부 시기는 매년 12월입니다.
공시가격은 국토부에서 발표하는 기준시가로, 일반적으로 실거래가의 약 70~80% 수준이에요. 이 공시가격을 기준으로 주택 합산 금액이 일정 수준 이상이면 종부세가 과세돼요.
📊 2025년 주택 유형별 종부세 과세 기준
구분 | 공시가격 기준 | 세율 범위 |
---|---|---|
1세대 1주택자 | 12억 원 초과 | 0.6%~3% |
다주택자 | 6억 원 초과 (합산) | 0.6%~6% |
법인 보유 | 과세 기준 없음 | 5% 단일세율 |
👥 2025년 종부세 대상자 기준

종부세 대상은 6월 1일 현재의 주택 보유 상황을 기준으로 판단해요. 즉, 5월 말에 팔아도 종부세 안 내고, 6월 2일에 사면 올해는 과세 대상이 아니에요. 날짜가 정말 중요해요. 📅
2025년 기준 대상자는 아래와 같아요:
- 1세대 1주택자: 공시가 12억 초과 주택 보유 시
- 다주택자: 합산 공시가가 6억 원 초과
- 법인: 보유 주택 공시가 합산 전액 과세
단, 일시적 2주택자이거나 공동명의, 상속주택 등 일부 예외사항은 적용 제외가 되기도 하니 국세청 고시 내용을 꼼꼼히 체크해야 해요.
💰 세액 계산 구조 이해하기

종부세는 단순히 주택 가격만으로 계산되는 게 아니에요. 기본 공제, 공정시장가액비율, 누진세율, 세액공제 등 다양한 요소가 종합적으로 반영돼요.
기본 계산 구조는 다음과 같아요:
과세표준 = (공시가격 × 공정시장가액비율) - 기본공제
종부세 = 과세표준 × 세율 - 세액공제
2025년 기준 공정시장가액비율은 80%로 조정됐고, 1주택자는 12억 원 공제, 일반 다주택자는 6억 원이 공제돼요.
세율은 누진세 구조로, 보유 금액이 많을수록 높은 세율이 적용돼요. 특히 다주택자의 경우 6%까지 적용될 수 있기 때문에 주의가 필요해요.
🔍 세금 줄이기 위한 전략 5가지

종부세 부담을 줄이기 위해선 단순히 '집을 팔자'는 접근보다, 법적으로 인정되는 절세 전략을 활용하는 것이 좋아요. 실전에서 가장 효과적이었던 전략들을 알려드릴게요.
- ① 부부 공동명의 활용 : 공시가격이 12억 이상이라면 공동명의로 분산해 과세표준을 절반으로 나눌 수 있어요.
- ② 1주택자로 전환 : 2주택 이상인 경우 한 채를 매도하거나 일시적 2주택 요건을 갖춰 1세대 1주택 혜택을 받을 수 있어요.
- ③ 자녀 증여 : 세대 분리를 통한 분산 보유는 종부세 누진세율 완화에 효과적이에요.
- ④ 법인 설립 : 부동산 보유 목적의 법인을 만들어 명의를 이전하면, 세금 계산 방식이 완전히 달라져요. 단, 장단점이 분명하니 세무사 상담은 필수예요.
- ⑤ 공시가격 이의신청 : 공시가격이 과도하게 책정된 경우, 이의신청을 통해 직접 낮출 수도 있어요.
이런 전략은 단독으로 쓰는 것보다 두 가지 이상을 조합하면 더 큰 효과를 볼 수 있어요. 단, 계획 없이 증여나 법인 명의로 전환하면 취득세나 양도세 부담이 커질 수 있으니 반드시 전문가와 상담해 진행하는 걸 추천해요.
📘 실제 절세 사례 공유

서울 강남에 15억 원 상당의 아파트를 보유한 1세대 1주택자 A씨는, 공시가격 인상으로 종부세 대상이 되었어요. A씨는 단독명의로 되어 있던 주택을 배우자와 공동명의로 전환했어요.
그 결과, 과세표준이 절반으로 분산되어 세율 구간이 낮아졌고, 총 종부세가 절반 가까이 줄어들었답니다. 명의변경은 증여세가 발생할 수 있기 때문에 비과세 한도 내에서 진행하는 것이 중요해요.
또 다른 B씨는 3주택자였지만, 2채를 자녀에게 증여하고 1채만 본인이 보유하는 방식으로 세대 분리와 자산 분산 효과를 동시에 노렸어요. 종부세뿐 아니라 양도세 부담도 덜 수 있었죠.
❓ FAQ

Q1. 종부세 납부 시기는 언제인가요?
A1. 매년 6월 1일 기준 보유 현황으로 계산되며, 고지서는 11월~12월에 나오고 12월 말까지 납부해야 해요.
Q2. 1세대 1주택자인데 종부세가 나왔어요. 왜죠?
A2. 공시가격이 12억 원을 초과한 경우 과세대상이에요. 올해부터 기준이 상향됐어요.
Q3. 종부세는 어떻게 줄일 수 있나요?
A3. 공동명의, 세대 분리, 증여, 법인 전환 등의 전략을 활용해 절세가 가능해요.
Q4. 분양권도 종부세 대상인가요?
A4. 아니에요. 아직 취득세도 부과되지 않은 상태이기 때문에 종부세 대상이 아니에요.
Q5. 법인 명의로 주택을 사면 세금이 덜 나오나요?
A5. 아닙니다. 법인은 5% 단일세율이 적용되어 오히려 더 높을 수 있어요.
Q6. 공시가격 이의신청은 언제 하나요?
A6. 매년 3~4월 사이, 국토교통부에서 이의신청 접수 기간을 안내해요.
Q7. 전세 끼고 집을 사면 종부세 계산에 포함되나요?
A7. 네. 전세가 낀 집도 보유한 주택으로 보기 때문에 포함돼요.
Q8. 종부세를 못 내면 어떻게 되나요?
A8. 연체 가산세가 발생하며, 체납 시 부동산 압류까지 이어질 수 있으니 꼭 납부하세요.